Le commerçant qui exploite un fonds de commerce dans un local loué dispose, lorsque ce local est mis en vente, d’un droit dit « de préférence » qui lui permet de l’acheter en priorité par rapport à un autre candidat à l’acquisition.
En pratique :
le propriétaire doit informer le locataire, par lettre recommandée AR, de son intention de vendre le local. Cette notification, qui doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre de vente pour se prononcer. Et s’il accepte d’acquérir le local, il a 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire pour réaliser la vente. Ce délai étant porté à 4 mois lorsqu’il accepte l’offre de vente sous réserve d’obtenir un prêt.
À ce titre, la question s’est récemment posée de savoir si les frais d’agence immobilière sont dus par le locataire lorsqu’il a acquis le local commercial après avoir accepté l’offre de vente que lui a notifiée le propriétaire.
Le remboursement des frais d’agence payés par le locataire
Réponse négative de la Cour de cassation : les honoraires de négociation de l’agent immobilier ne sont pas dus par le locataire qui accepte l’offre de vente notifiée par le bailleur. Il en résulte que ce locataire est en droit, s’il les a payés, d’en obtenir la restitution.
Dans cette affaire, le propriétaire d’un local commercial qui souhaitait le mettre en vente avait trouvé un acquéreur en ayant recours aux services d’un agent immobilier. Il avait ensuite notifié à son locataire l’offre de vente au prix de 2 070 000 €, dont 78 660 € de frais d’agence immobilière. Ce dernier avait accepté l’offre au prix proposé et la vente avait été conclue. Mais par la suite, le locataire avait demandé le remboursement des frais d’agent immobilier, qu’il estimait ne pas devoir.
La cour d’appel avait rejeté sa demande. En effet, elle avait affirmé que les parties peuvent très bien convenir de mettre les frais d’agence immobilière à la charge du locataire et constaté que ce dernier avait accepté en toute connaissance de cause de payer le prix incluant les honoraires de négociation et qu’il avait donc donné son accord pour les prendre à sa charge.
La Cour de cassation a censuré cette décision.
À noter :
la Cour de cassation avait déjà jugé, par le passé, que l’offre de vente du local commercial adressée par le bailleur à son locataire en application du droit de préférence de ce dernier prévu par la loi ne peut pas inclure des honoraires de négociation d’un agent immobilier puisque aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi.
Référence : Cassation civile 3e, 1er octobre 2026, n° 25-14711
