La société civile immobilière (SCI) connaît un certain succès tant chez les particuliers que chez les professionnels. Un succès qui s’explique en partie par sa relative souplesse, permettant de répondre à différentes problématiques patrimoniales.

Pour autant, la société civile immobilière n’est pas toujours une solution miracle et peut même se révéler contre-productive si elle n’est pas employée correctement. Voici un panorama des principaux pièges à éviter lorsque l’on décide de mettre en place une telle structure.

S’en remettre à des statuts types

La rédaction des statuts est une étape importante dans la constitution d’une société civile immobilière. C’est, en effet, l’acte fondateur qui va permettre de déterminer les modalités de son fonctionnement.

Pourtant, il n’est pas rare que des statuts types, trouvés sur internet, soient utilisés. Des modèles génériques qui n’ont pas vocation à s’adapter à toutes les situations, et notamment aux opérations patrimoniales complexes.

Seul le recours à des statuts sur-mesure offre une garantie juridique en permettant, par exemple, d’intégrer une clause d’agrément pour contrôler l’arrivée de nouveaux associés ou encore de délimiter strictement les conditions de nomination et les pouvoirs du gérant. Il est donc recommandé de faire appel au Cabinet pour rédiger un « contrat de société » conforme aux objectifs fixés par les associés.

Négliger la rédaction de l’objet social

La clause des statuts déterminant l’objet social de la société civile immobilière revêt une grande importance puisque c’est elle qui fixe la raison d’être de la société.

Rédigée de façon trop restrictive, elle peut empêcher de réaliser certaines opérations. Ainsi, par exemple, si l’objet social vise l’acquisition et la détention d’un immeuble identifié, la société civile immobilière encourt la dissolution au moment de la revente du bien. À l’inverse, rédigée de façon trop large, la clause peut faire perdre certains droits aux associés.

Typiquement, en optant pour un objet social étendu tel que « acquérir, administrer et gérer des immeubles », la société civile immobilière sera considérée comme un acteur professionnel du marché et perdra ainsi le bénéfice du droit de rétractation réservé aux acquéreurs non professionnels d’immeubles à usage d’habitation.

Laisser la SCI « vivoter »

Bien qu’étant une simple structure destinée à loger une partie d’un patrimoine, la société civile immobilière est une société à part entière. Ce qui signifie qu’il faut respecter un certain formalisme lors de sa création, mais aussi régulièrement tout au long de son existence.

Il convient donc, d’une part, de tenir une comptabilité et de déposer les différentes déclarations fiscales et, d’autre part, de convoquer chaque année au moins une assemblée générale.

Sur ce dernier point, l’établissement d’une feuille de présence et d’un procès-verbal d’assemblée est essentiel pour prouver que ces formalités ont été accomplies. Des documents qui doivent, par ailleurs, être signés par l’ensemble des associés.

Et attention, s’exonérer de ces pratiques peut mettre en danger la viabilité de la société. En effet, en cas de contentieux, l’administration fiscale n’hésitera pas à constater la fictivité de la SCI, voire, dans certains cas, à considérer que celle-ci n’a été constituée que dans un but uniquement fiscal.

Loger sa résidence principale dans une SCI

Acquérir sa résidence principale via une SCI peut être tentant. Mais cette solution est à écarter, principalement pour les redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En effet, ce transfert de propriété au profit de la société leur fait perdre le bénéfice de l’abattement de 30 % pouvant être pratiqué sur la valeur vénale du bien immobilier lors de l’évaluation de leur patrimoine au 1^er janvier de l’année d’imposition concernée. En revanche, il est possible de pratiquer une décote de 10 à 20 % sur la valeur des parts de la SCI (pour illiquidité des parts).

Autre inconvénient de cette formule, le droit au logement dont bénéficie automatiquement le conjoint survivant n’est plus applicable. Un droit qui, rappelons-le, lui confère la jouissance gratuite de son logement et du mobilier le garnissant pour une durée d’un an à compter du décès de son époux.

En outre, toujours dans le cadre successoral, la valeur de la résidence principale du défunt fait habituellement l’objet d’un abattement de 20 %. Cet avantage fiscal est exclu lorsque le bien immobilier est détenu par une société civile immobilière.