De nombreux professionnels exercent leur activité dans un local qu’ils louent à un propriétaire. Lorsque cette activité est de nature commerciale, artisanale ou industrielle, le contrat de location est qualifié de bail commercial. Un bail qui est particulièrement protecteur car il permet à l’exploitant de bénéficier d’une certaine stabilité dans les lieux. Zoom sur les principaux points à connaître en la matière.

Le champ d’application

Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire doit exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Ainsi, le bail consenti à un professionnel libéral ne relève pas, en principe, de ce statut. En outre, le locataire doit exploiter dans les lieux un fonds de commerce ou un fonds artisanal dont il est propriétaire et doit être immatriculé au RCS ou, s’il exerce une activité artisanale, au répertoire des métiers (jusqu’au 31 décembre 2022) ou au registre national des entreprises (à compter du 1er janvier 2023). Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le bail n’est pas un bail soumis au statut commercial, sauf si les parties en décident autrement.

La durée du bail commercial

Un bail commercial ne peut pas être conclu pour une durée inférieure à 9 ans. Une durée minimale qui offre donc au locataire la garantie de pouvoir pérenniser son activité. Bien entendu, les parties peuvent prévoir une durée plus longue.

La destination du bail

Dans un contrat de bail commercial, les parties doivent indiquer la nature de l’activité exercée dans le local loué. On parle de « destination » du bail. Et attention, le locataire doit impérativement respecter cette destination. Autrement dit, il ne peut pas exercer une activité différente de celle prévue par le contrat, sauf à recueillir l’accord du bailleur. À défaut, ce dernier serait en droit de demander en justice la résiliation du bail.

Étant précisé que le locataire a la possibilité de passer outre le refus du bailleur en demandant au tribunal judiciaire l’autorisation de changer d’activité ou d’adjoindre une activité connexe ou complémentaire à celle initialement prévue.

La fixation et la révision du loyer

Lors de la conclusion d’un bail commercial, le loyer est librement fixé par les parties. En pratique, il est tenu compte de la valeur locative du local (surface, état…), de sa destination (utilisation qui en est faite), des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité (importance de la ville ou du quartier, moyens de transport à proximité…) et des prix pratiqués dans le voisinage. Propriétaire et locataire peuvent également convenir, par le biais d’une « clause-recettes », d’un loyer en partie variable en fonction du chiffre d’affaires dégagé.

Dans la majorité des cas, le bail commercial comporte une clause d’indexation stipulant que le loyer sera revalorisé automatiquement et régulièrement (en général, chaque année) en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ou de l’indice des activités tertiaires pour les activités de bureau exercées par des professionnels ayant choisi de soumettre leur bail au statut des baux commerciaux).

En l’absence d’une telle clause, la révision du loyer ne peut, en principe, avoir lieu que tous les 3 ans, à la demande de l’une ou de l’autre des parties. Là encore, sauf modification des facteurs locaux de commercialité, la majoration ou la diminution du loyer est plafonnée à la variation de l’indice applicable au bail au cours de la période de 3 ans qui vient de s’écouler. Point important : le locataire peut refuser l’application du montant du loyer ainsi révisé s’il démontre que la valeur locative du local est inférieure à ce montant.

Le droit au renouvellement

Lorsque le bail arrive à son terme, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement. En principe, c’est le propriétaire qui, s’il souhaite poursuivre le bail, doit lui adresser un congé avec offre de renouvellement 6 mois avant son terme.

Et attention, si le locataire ne reçoit pas de congé de la part de son propriétaire, il a intérêt à demander lui-même le renouvellement. Car sinon, le bail se poursuivra par tacite reconduction pour une durée indéterminée, chacune des parties pouvant y mettre fin à tout moment en respectant un préavis de 6 mois.

Si, à l’inverse, le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail, il doit notifier au locataire son refus par acte de commissaire de justice. Dans ce cas, il devra lui verser une indemnité, dite « d’éviction », destinée à réparer le préjudice que lui cause ce refus (sauf s’il est justifié par un motif grave et légitime).