Loi de simplification : quelles évolutions pour les baux commerciaux ?
La loi de simplification de la vie économique modifie plusieurs règles applicables aux baux commerciaux. Ces nouvelles dispositions concernent notamment la périodicité du paiement des loyers, le dépôt de garantie, la restitution des sommes versées par le locataire, les clauses d’indexation ou encore le droit de préférence en cas de vente du local.
La réforme prévoit également une simplification de certaines formalités applicables aux ventes réglementées et aux manifestations commerciales.
Mensualisation des loyers : un nouveau droit pour le locataire
La loi instaure un droit à la mensualisation des loyers au profit du locataire lorsque celui-ci ne présente aucun arriéré de paiement.
Cette mesure concerne les baux portant sur des locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ainsi que les prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Ces dispositions sont d’ordre public.
Lorsque les conditions sont réunies, le locataire peut demander à son bailleur la mise en place d’une périodicité mensuelle du loyer. Il est recommandé d’effectuer cette demande par lettre recommandée avec accusé de réception.
La mensualisation prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.
Bon à savoir
Cette mesure est applicable aux baux en cours d’exécution à compter du 26 mai 2026.
Dépôt de garantie : plafonnement à trois mois de loyers
La loi prévoit désormais un plafonnement du dépôt de garantie à trois mois de loyers pour les baux portant sur un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Ce plafond s’applique également à la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail.
Bon à savoir
Cette disposition s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.
Restitution du dépôt de garantie : nouvelles obligations du bailleur
La loi encadre désormais le délai de restitution des sommes versées à titre de garantie.
Le bailleur dispose d’un délai maximal de trois mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire à compter de la restitution des clés du local.
Cette mesure est applicable aux baux en cours au 26 mai 2026 lorsque la remise des clés intervient après l’expiration de ce délai de trois mois.
Par ailleurs, en cas de changement de propriétaire du local, l’obligation de restituer le dépôt de garantie est transmise au nouveau bailleur.
Bon à savoir
Cette transmission de l’obligation de restitution s’appliquera aux mutations intervenant à compter du 26 août 2026.
Légalisation des clauses « tunnel »
La loi consacre la validité des clauses dites « tunnel ».
Ces clauses ont pour objet d’encadrer, dans les mêmes proportions à la hausse comme à la baisse, la variation annuelle de l’indice servant de base à l’indexation du loyer.
À titre d’exemple, une clause peut prévoir une variation maximale de + 3 % et minimale de – 3 %.
Ce mécanisme est réservé aux locaux à usage commercial lorsque l’indexation repose sur l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC).
Les locaux à usage exclusif de bureaux ainsi que les entrepôts semblent exclus de ce dispositif.
Bon à savoir
Cette mesure est entrée en vigueur le 28 mai 2026.
Droit de préférence du locataire en cas de vente du local
Pour rappel, lorsqu’un propriétaire envisage de vendre un local commercial ou artisanal, le locataire bénéficie d’un droit de préférence lui permettant de se porter acquéreur du bien.
La loi apporte des précisions sur le champ d’application de ce dispositif en définissant plus précisément les notions de local à usage commercial et de local à usage artisanal.
Elle exclut expressément les locaux à usage exclusif de bureau ainsi que les entrepôts.
Pour les locaux artisanaux, un décret devra préciser les activités relevant de cette catégorie.
Bon à savoir
Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux ventes réalisées à compter du 26 mai 2026.
Ventes réglementées et manifestations commerciales : suppression de certaines formalités préalables
La loi de simplification prévoit également un allègement des formalités administratives applicables à certaines opérations commerciales.
Sont notamment concernées :
| Opérations concernées |
| Liquidations |
| Ventes au déballage |
| Parcs d’exposition |
| Salons professionnels |
Les formalités préalables actuellement exigées pour ces opérations sont supprimées dans les cas prévus par la réforme.
Bon à savoir
Cette mesure est entrée en vigueur le 28 mai 2026.
Sources
Legifrance, Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
Service Public, « Bail commercial : ce qui change ».
Ministère de l’Économie, « Loi de simplification de la vie économique : ce qui change pour les entreprises ».
